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Imóvel Tombado, o que fazer?

O Tombamento, sua repercussão pratica na vida das pessoas que convivem com patrimônios protegidos por lei!

Para quem tem dúvidas acerca do conceito, Tombamento é restrição parcial e não supressiva do Estado na propriedade e que tem por objetivo preservar, catalogar, acautelar e proteger, especialmente, o patrimônio cultural brasileiro, assim considerado os bens de natureza material, públicos ou privados, móveis ou imóveis, de importante valor histórico, paisagístico ou artístico, e cuja conservações seja de interesse da sociedade.

Hoje temos mais um artigo em nosso Guest Post, escrito por Robinson Macena, da Macena Advocacia sobre direito no Ramo Imobiliário, o tema é o Tombamento de Imóveis.

Imóvel Tombado, o que fazer?

Porto Seguro é uma cidade de grande valor cultural e patrimonial, composta por imóveis ainda do período colonial, que foram devidamente tombados pelo poder público com objetivo de protegê-los. Mas para os moradores, como é morar em um imóvel tombado? Após o tombamento o imóvel pode ser vendido ou o possuidor perde sua propriedade? Como seria um contrato de locação de um imóvel tombado?

Bem, estes e muitos outros questionamentos circulam na cabeça das pessoas e para melhor compreensão vou destrinchar os pontos mais relevantes.

Tombamento é uma das formas de intervenção do estado na propriedade, neste caso a propriedade pode ser pública ou privada. Sendo assim, a união pode intervir no estado ou município para a proteção de um bem por entender ser este de interesse nacional, afim de preservar a memória nacional.

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Nas palavras do doutrinador José dos Santos Carvalho filho, “quando o estado intervém na propriedade privada para proteger o patrimônio cultural, pretende preservar a memória nacional. É o aspecto histórico de um país, como por todos reconhecido, que faz parte da própria cultura do povo e representa a fonte sociológica de identificação dos vários fenômenos sociais, políticos e econômicos existentes na atualidade”.

O Decreto-Lei 25 de 1937

Decreto que regulamenta a proteção do patrimônio histórico e artístico nacional em seu art. 1º regulamenta o seguinte: “constitui o patrimônio histórico e artístico nacional o conjunto dos bens móveis e imóveis existentes no país e cuja conservação seja de interesse público, quer por sua vinculação a fatos memoráveis da história do Brasil, quer por seu excepcional valor arqueológico ou etnográfico, bibliográfico ou artístico”.

Muito se discute na doutrina para saber se o Tombamento é um ato discricionário ou vinculado, ou seja, a administração pública “pode” ou “deve”, intervir na propriedade, para dar-lhe a devida proteção em razão das suas características históricas, independente de aceitação do seu proprietário.

A maior parte dos estudiosos defendem o dever, no sentido de que é obrigação da Administração pública proteger o legado cultural, assim devendo prevalecer sua vontade sobre a propriedade particular.

A Constituição Federal Brasileira em seu art. 226 estabelece preceitos basilares para a proteção do nosso patrimônio cultural ao estabelecer: “Constituem patrimônio cultural os bens de natureza material e imaterial, tombados individualmente ou em conjunto, portadores de referência à identidade, à ação, à memória dos diferentes grupos formadores da sociedade brasileira, nos quais se incluem: V – os conjuntos urbanos e sítios de valor histórico, paisagístico, artístico, arqueológico, paleontológico, ecológico e cientifico”.

Assim, podem ser objeto de Tombamento os bens públicos e privados, bens móveis e imóveis e os bens materiais. Não podem ser objeto de tombamento as obras de origem estrangeira visto que o tombamento está restrito à proteção do patrimônio cultural brasileiro.

Outro fato é que o mesmo bem pode sofrer mais de um tombamento, ou seja, ele pode ser tombado pelo município e pelo estado ou união conjuntamente.

Contudo, não se pode confundir o tombamento com evicção pois ele não acarreta a perda do domínio, da posse ou do uso da coisa alienada e não há a atribuição do bem, seja por ato judicial ou administrativo, a outrem que tenha direito anterior ao contrato aquisitivo.

O Tombamento atinge o caráter absoluto da propriedade pois esta é um direito assegurado pela Constituição da República (art. 5º, XXII).

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Para que o tombamento possa ocorrer é necessário a existência de um processo legal (CF, art.5º , LIV), no qual se assegura ao proprietário o direito ao contraditório e à ampla defesa, no intuito de que este possa comprovar, se for o caso, a inexistência de relação entre o bem a ser tombado e a proteção ao patrimônio cultural.

O que mais importa a quem se depara com um imóvel tombado é saber quais são as restrições no que diz respeito ao uso e à alienação do bem tombado.

Tombamento confirmado

Após a efetivação do tombamento e o seu registro no Ofício de Registro de Imóveis respectivos, surgem os seguintes efeitos:

– É proibido ao proprietário, ou ao titular de eventual direito de uso, destruir, demolir ou mutilar o bem tombado;

– O proprietário somente poderá reparar, pintar ou restaurar o bem após a devida autorização do Poder Público;

– O proprietário deverá conservar o bem tombado para mantê-lo dentro de suas características culturais; para isso, se não dispuser de recursos para proceder a obras de conservação e restauração, deverá necessariamente comunicar o fato ao órgão que decretou o tombamento, o qual poderá mandar executá-las a suas expensas;

– Independentemente de solicitação do proprietário, pode o Poder Público, no caso de urgência, tomar a iniciativa de providenciar as obras de conservação;

– No caso de alienação do bem tombado, o Poder Público tem direito de preferência; antes de alienar o bem tombado, deve o proprietário notificar a União, o Estado e o Município onde se situe, para exercerem, dentro de trinta dias, seu direito de preferência; caso não seja observado o direito de preferência, será nula a alienação, ficando autorizado o Poder Público a sequestrar o bem e impor ao proprietário e ao adquirente multa de 20% (vinte por cento) do valor do contrato;

– O tombamento do bem não impede o proprietário de gravá-lo por meio de penhor, anticrético ou hipoteca;

– Não há obrigatoriedade de o Poder Público indenizar o proprietário do imóvel no caso de tombamento.

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Vale ressaltar que o tombamento não é o único meio de proteção ao património cultural brasileiro, pois este instituto pode ser alcançado, também, por meio da ação popular (CF, art. 5º, LXXIII), do direito de petição aos Poderes Públicos (CF, art. 5º, XXXIV), da ação civil pública (Lei 7.347/1985).

Sendo assim, o tombamento se dará de duas formas, voluntário ou compulsoriamente.

O tombamento voluntário ocorrerá sempre que o proprietário pedir e a coisa se revestir das requisitos necessários para constituir parte integrante do patrimônio histórico e artístico nacional, após previa analise do Conselho Consultivo de Serviço do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional, ou sempre que o proprietário anuir por escrito à notificação que se lhe fizer (art. 7º Dec. Lei 27/37).

O bem tombado em hipótese alguma poderá ser destruído, demolido ou mutilado sem a prévia autorização do Serviço do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional, bem como não poderá ser reparado, pintado ou restaurado sem prévia autorização deste órgão (art. 17 Dec. Lei 25/37), sob pena de multa de 50% do dano causado.

Os bens tombados encontram maior proteção na Lei 9.605/98, Lei de Crimes ambientais. A seção IV da lei disciplina os crimes contra o ordenamento urbano e o patrimônio cultural.

Já no que diz a competência para julgar crimes praticados contra patrimônio tombado, deve-se verificar o órgão que efetuou o tombamento.

De acordo com o STJ, se o objeto do crime tiver sido bem tombado pelo município e não pelo IPHAN, não haverá, pois, lesão a bens, serviços ou interesse da União, a competência para julgamento é da Justiça Estadual e não da Justiça Federal.

Este artigo não tem a pretensão de esgotar o tema, mas sim de apresentar seus pontos mais importantes, permitindo um entendimento acerca do tombamento.

Ainda tem duvidas?

Entre em contato e envie suas perguntas, será um prazer ajudar.

Confira mais sobre esse e outros assuntos jurídicos do Ramo Imobiliário em nosso blog e no blog da Macena Advocacia.

Por Robinson Macena – Macena Advocacia

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